상속세 부납을 위해 근저당 설정했던 땅을 팔려고 하는데 다른 물건으로 근저당을 옮길수 있는지 알려줘

"근저당을 다른 물건으로 옮기는 것", 즉 근저당권 변경이나 이전은 원칙적으로는 가능하지만, 몇 가지 조건과 금융기관(채권자)의 동의가 필요해.

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✅ 지금 상황 정리

• 상속세 납부 목적으로 근저당 설정된 땅이 있음
• 이 땅을 매각하고 싶음
• 대신 다른 자산(부동산 등)에 근저당을 설정해서 옮길 수 있는지 확인 중

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🔁 근저당을 다른 자산으로 "이전"할 수 있는 조건

이걸 보통 "담보 교체", "담보 변경" 또는 **"대물담보 변경"**이라고 해. 이게 가능하려면 다음과 같은 조건을 만족해야 해:

1. 채권자(국세청 또는 은행 등)의 동의 필수

• 근저당권은 채권자의 권리라서, 반드시 채권자의 동의를 받아야 해.
• 국세청이 채권자인 경우, 세무서에 사유서를 제출하고, 다른 담보로 변경을 요청할 수 있어.

2. 대체 담보의 가치가 충분해야 함

• 기존 땅보다 가치가 낮은 자산으로는 보통 교체가 어려움.
• 감정평가서를 요구할 수도 있어 (특히 국세청이나 은행은 보수적으로 접근함).

3. 절차

• 담보 변경 신청서 작성
• 대체 담보물 감정 또는 확인
• 채권자 심사 및 승인
• 등기소에 근저당권 설정등기 + 기존 근저당 말소등기

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📍 국세청이 채권자인 경우: ‘납세담보 변경 신청’

국세청에 담보 제공 후 근저당 설정된 경우에는:

1. 세무서에 '납세담보 변경 신청서' 제출
2. 새로운 담보물에 대한 서류 (등기부등본, 감정서, 위치도 등) 제출
3. 국세청에서 승인되면, 기존 근저당 말소 + 새로운 근저당 설정

👉 승인되면 땅 매각 가능, 새 자산에 근저당권 설정으로 이어짐

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✅ 예시 상황

예를 들어,

• A라는 땅에 국세청 근저당 설정되어 있고,
• 그 땅을 팔고,
• 다른 부동산(B)을 담보로 제공하고 싶다면,

세무서에 ‘납세담보 변경 신청’ 후 승인 → A 땅의 근저당 말소 → B 땅에 새로운 근저당 설정
이 과정을 거치면 땅을 매도할 수 있어.

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⚠️ 유의사항

• 국세청은 담보 교체에 까다로운 기준을 적용할 수 있어. (담보가치, 담보물의 성격 등)
• 절차에는 시간이 꽤 걸릴 수 있음 (수 주 이상 소요될 수 있음)
• 따라서 매매 계약 전에 반드시 가능 여부를 세무서나 금융기관과 먼저 협의해야 해

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필요하면 관련 신청서나 국세청 제출 서류 양식도 정리해줄 수 있어.
혹시 지금 바꾸려는 대상(다른 자산)은 어떤 건지 알려줄 수 있을까? 그에 따라 가능성도 좀 더 구체적으로 볼 수 있어.